Limitation des clauses d’exoneration des vices cachés véniels
Strada Legale
L'insertion de clauses d'exonération pour les vices cachés véniels par un promoteur ou un entrepreneur ne peut plus se faire sans restriction. Le 16 avril 2021, la chambre ab 12 du tribunal de première instance d'anvers, division anvers, a rendu un jugement très intéressant à cet égard. Maître wim nackaerts, associé de strada legal, et maître lima marques, défendant à la fois les intérêts de l’association des copropriétaires (acp) et ceux de certains propriétaires individuels, ont contesté avec succès l'illégalité de la clause limitant la responsabilité pour les vices cachés véniels, qui ont donc été déclarés nuls.
Dans le quartier résidentiel anversois “Nieuw Zuid”, un nouvel immeuble à appartements de luxe a été construit. L’acte de vente du nouvel immeuble stipulait que la responsabilité du promoteur immobilier pour les vices cachés concernant, entre autres, l’étanchéité de la toiture, la canalisation, l’installation de chauffage et des sanitaires était limitée à un an après la réception provisoire, et ce sous peine d’irrecevabilité de la demande. Le bâtiment a toutefois présenté différends défauts peu après l’échéance de cette période de garantie très limitée. Bien que le délai ait expiré dès lors que la réception provisoire a eu lieu en 2016, l’ACP a, en novembre 2020, avec quelques propriétaires privés, saisi le Tribunal de première instance afin de contester cette limitation de responsabilité.
Le tribunal a suivi le raisonnement de Maître Nackaerts selon lequel, à l’égard des propriétaires privés – qui sont des consommateurs au sens du nouveau Code de droit économique (CDE) – une telle clause de limitation de responsabilité constitue une clause abusive au sens de l’article VI.83 du CDE.
En ce qui concerne l’ACP, le tribunal a jugé qu’une obligation de résultat reposait sur le promoteur immobilier-vendeur. Il est ainsi tenu d’atteindre le résultat convenu par les parties (un appartement exempt de défauts). Étant donné que cette obligation fait partie de l’essence-même du contrat de promotion, elle ne peut être légalement écartée. Le juge a jugé qu’une telle clause d’exonération “prive le contrat de tout sens et de toute signification et n’est par conséquent pas valable” (traduction libre).
La limitation de la période de garantie de la responsabilité du promoteur immobilier à un an seulement après la réception provisoire n’est donc plus acceptable. De telles clauses sont considérées à juste titre par le tribunal comme illégales et abusives, tant à l’égard de l’ACP que des propriétaires individuels.
Le cabinet Strada Legale est donc très heureux de ce jugement favorable qui protège le consommateur-propriétaire et l’association des copropriétaires.
Si vous avez vous-même des questions sur la responsabilité de votre promoteur, si vous êtes confronté à des vices dans votre nouvelle maison, ou si vous avez des problèmes avec d’autres partenaires de construction, vous pouvez toujours contacter WIM NACKAERTS et l’équipe de Strada Legale.
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