Paal en perk gesteld aan exoneratieclausules lichte verborgen gebreken
Strada Legale
Het opnemen van de exoneratieclausules voor ‘lichte verborgen gebreken’ door een bouwpromotor of aannemer kan niet meer onbegrensd plaatsvinden. In die zin oordeelde de AB 12 kamer van de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen, in een zeer interessant vonnis op 16 april 2021. Meester Wim Nackaerts, vennoot bij Strada Legale, en meester Lima Marques verdedigden de belangen van zowel de vereniging van mede-eigenaars (VME), als die van enkele individuele eigenaars. Zij wierpen met succes de onrechtmatigheid op van de aansprakelijkheidsbeperkende clausule voor de licht verborgen gebreken, die dan ook nietig werden verklaard.
In de Antwerpse woonwijk ‘Nieuw Zuid’ werd een nieuw appartementsgebouw opgericht met luxe appartementen. De verkoopakte van de nieuwbouw stipuleerde dat de aansprakelijkheid van bouwpromotor voor verborgen gebreken, aan o.a. de dakdichting, riolering, verwarmings- en sanitaire installatie, beperkt werd tot 1 jaar na de voorlopige oplevering en dit op straffe van onontvankelijkheid van de vordering.
Het gebouw vertoonde echter kort na het verstrijken van deze zeer beperkte waarborgtermijn verschillende gebreken. Hoewel de termijn dus strikt genomen verlopen was nu er in 2016 voorlopig was opgeleverd, trok de VME in november 2020 samen met enkele privatieve eigenaars naar de Rechtbank van Eerste Aanleg om deze aansprakelijkheidsbeperking aan te vechten.
De rechtbank volgde de redenering van Meester Nackaerts dat, ten aanzien van de privatieve eigenaars – dewelke consument zijn in de zin van het nieuw Wetboek Economisch Recht (WER) – dergelijke clausule met aansprakelijkheidsbeperking een onrechtmatig beding uitmaakt in de zin van artikel VI.83 WER.
Ten aanzien van de VME oordeelde de rechtbank dat op de bouwpromotor-verkoper een resultaatsverbintenis rust. Hierdoor is hij gehouden het door partijen overeengekomen resultaat (een appartement vrij van gebreken) te bereiken. Gezien deze verbintenis tot de essentie van de promotieovereenkomst behoort, kan men zich hier niet rechtsgeldig van bevrijden. De rechter oordeelt namelijk dat dergelijke exoneratieclausule “elke zin en betekenis aan de overeenkomst ontneemt en bijgevolg niet geldig is”.
Het beperken van de waarborgtermijn van de aansprakelijkheid van de bouwpromotor tot slechts één jaar na de voorlopige oplevering kan dus niet langer door de beugel. Dergelijke clausules worden door de rechtbank terecht aanzien als onwettig en onrechtmatig, zowel ten aanzien van de VME als ten aanzien van de individuele eigenaars.
Strada Legale is dan ook zeer blij met dit gunstige vonnis ter bescherming van de consument-eigenaar en de Vereniging van Mede-Eigenaars.
Indien je zelf vragen hebt over de aansprakelijkheid van jouw bouwpromotor, kampt met gebreken in je nieuwbouw woning of problemen ondervindt met andere bouwpartners, kan je steeds contact opnemen met WIM NACKAERTS en het team van Strada Legale.
Blog & Nieuws
